高层住宅在曲靖渐入佳境。
作为旅游地产推手的珠江源古镇在曲靖城市发展中注定是浓墨重彩的一笔。
4月22日，曲靖市建设局召开曲靖中心城区房地产开发工作会议。会上，曲靖市建设局与中心城区的数十家房地产开发商签订了目标责任书。今年曲靖中心城区的房地产销售目标是100亿元，开发投资95亿以上。与此同时，由曲靖市房产交易中心发布的今年1季度曲靖市房地产市场运行状况分析显示，曲靖市主城区新建商品房销售均价为1939.7元/平米，环比下跌273元/平米，跌幅12.3%，同比下跌179元/平米，跌幅8.5%，自2009年至今，首次跌破2000元/平米关口。
现状
房价跌破2000元
曲靖山江房地产开发有限公司营销总监居文宝说，面对短短数日国家出台一系列政策对楼市调控和房价的打压，心里却烧得慌。公司开发的楼盘即将开盘，可在这节骨眼上又赶上了调控，半年前从昆明来曲靖准备大展拳脚的他显得很无奈。
一直以来，曲靖市的房价都在2000元上下波动，近年来开始小幅上涨。“从1000元涨到2000元我们用了差不多10年的时间，应该说曲靖的房地产市场是一个平稳向前发展的市场，这对于曲靖的社会经济发展都是非常有利的。以2009年为例，曲靖市主城区新建商品房的销售均价为2474元/平米，其中住宅商品房销售均价为2142元/平米，与2008年相比，商品房每平米均价上涨46元，涨幅仅为1.9%。”居文宝说，今年一季度曲靖城区楼市销售异常火爆，甚至出现“井喷”现象。来自曲靖市房地产交易中心的数据显示，一季度曲靖市累计销售新建商品房9936套，实现销售金额28亿元，其中，成交量、成交面积、成交金额环比上季度均实现翻番，增长幅度分别为130%、151%、102%。然而房屋销售的火爆却没有带来房价的上涨，相对而言，一季度主城区的住宅商品房均价还跌破了2000元/平米。
相对全国其他大中城市持续高烧的房价来说，作为云南第二大城市的曲靖似乎感到有些孤独。即使单纯与云南其他州市相比，其房价也远低于玉溪、红河、楚雄、大理等省内二线城市。
担忧新政打压外销客户
暂停发放异地居民贷款，对于大多曲靖房地产开发商来说无疑感到有种刺骨的寒。据初步统计，近年来，曲靖商品房的外销量占整个销售量的近30%，大量的商品房被毗邻曲靖的贵州盘县、红果的居民所购买。在去年6月，曲靖市房地产业协会还组织曲靖本地的13家开发商跨省到贵州盘县进行楼盘推荐会，有的开发商还专门在盘县、红果设立了咨询中心。在今年一季度的商品房销售中，外省人士来曲靖买房的占总成交套数的12.3%。以曲靖城市西片区的“财富中心”楼盘为例，一位售楼经理告诉记者：“我们这个项目外销的客户占目前总销售量的近30%。”
有需求的人都在团购
在很多业内人士看来，曲靖房价一直在2000元上下波动与这个城市大量的团购团建房不无关系。2008年，面对全球百年不遇的金融危机，房地产市场也不可避免的受到了冲击，2009年3月，曲靖市政府出台了十项措施刺激消费者购房，同时为增加市场的供应量，鼓励单位进行团购和团建房。
以“财富中心”为例，这个楼盘是针对曲靖某单位做的团购，一期面市销售的1000套住房，其中有900套是一次性团购。“团购让我们更为有效和直接地找到客户，更为快速地回笼资金，降低了公司的营销成本，但曲靖更多的团购是单位或企业拿到土地后委托地产开发商进行开发，这样其房价本身就含有很多福利性质，价格远远低于市场价。”
症结
规模：小富即安各自为政
然而就目前曲靖中心城区的167家房地产开发商来说，上规模的屈指可数，甚至有业内人士说是“三足鼎立”。或许未来曲靖的发展还需要更多有实力有远景，能为城市发展谋篇布局的开发商来抛砖引玉。
“要建设珠江源大城市，需要更多的商业来支撑，而目前曲靖的商业地产小而散，几乎不成样子，住宅开发项目小，寥寥几百套住房就是一个楼盘，很大程度上造成开发商打一枪换一个地方，不成规模不成系统，缺乏一个整体的规划，很多配套设施不到位，或许这也是制约曲靖房价一个最根本的原因。”面对曲靖地产开发目前的状况，一位业内人士这样认为。结构：住宅商品房一头独大
长期以来，曲靖的房地产开发结构单一，以住宅商品房一头独大。在住宅商品房中，又以所谓多层和单元房为主。“曲靖人对较高层和高层多少有些抵触，可能是一种居住习惯，对电梯房、高层觉得居住功能不好，然而一个城市品质的提升就必须要有高层。”对于曲靖时下多以多层单元房为主的住宅商品房，中央丽城的一位置业顾问这样说。
从今年1季度的交易物业类型来看，住宅类房产一头独大，占整个房地产物业类型的85.5%，而其余的商业、车库、写字楼等还不足20%。值得欣慰的是，1季度住宅商品房销售结构发生了变化，多层住宅（单元房）继续保持其优势地位，但高层住宅环比销售上涨了28.7%。
在4月22日的曲靖市中心城区房地产开发工作会议上，提出今年将加大对商业地产、旅游地产和工业地产的开发，改变开发结构单一的现象。同时在住宅商品房开发的结构上，继续推动高层住宅的建设，加大高层住宅的比重。
营销：消费者不再被动买房
“市场也是需要投票的。对于楼市来说也如此，与以靖地产开发初期相比，现在的开发商懂得换位思考，懂得把自己放在市场和行业领域里来看问题。而这一切与经纪公司和置业地产公司的出现是分不开的。2002年，曲靖开始有经纪公司出现，当时的经纪公司改变了以往开发商从拿地盖房子到销售一条龙的模式。好的产品还要懂得好的营销，市场本身就是一个买方市场，如果没有一个好的切入点，那无异于一种自我陶醉式的心花怒放。”谈到曲靖地产楼盘的营销，曲靖一位地产营销人士这样娓娓道来。
如今曲靖楼盘形式也渐渐趋于多元化，有别墅、有电梯洋房、有小高层、有商铺和商业住宅，还有酒店式公寓。“产品的多元化让开发商静下心来细分市场，开发商开始研究和关注市场，针对不同的客户和群体推出不同类型的房子，而非以往‘拿地建房’模式，拿到一块地，捣鼓一下，搞个仪式就开盘买楼花建房子，消费者买房被动，就像填鸭子一样灌输概念。”
把脉
地价上涨不会牵动房价
4月12日下午，曲靖市国土资源局就曲靖市中心城区基准地价调整举行听证会，就曲靖市中心城区基准地价上调进行听证。初步方案，市中心城区住宅用地各个级别价格上调幅度为4.04%至10.66%。价格的上调是否意味着下一步房价的上涨呢？
“2008年曲靖中心城区的基准价上调后，通过我们大规模的走访，发现地价的上涨对房价的上涨影响并不大。通过我们的调查，地价在整个房价中的占比在20%，影响房价最根本的因素是开发商对利润的期望值。”曲靖市国土资源局土地利用科的一位相关负责人介绍。
“土地成本增加，钢材涨价，建安成本增加，你说房价能不涨吗？”在一位楼盘销售人员看来房价下跌只是表象。曲靖的房地产市场是否供大于求呢？在今年一季度的分析报告里，曲靖市房地产的空置面积达12.25万平方米，环比上季度增加10.9万平方米，而一季度房屋竣工面积环比上季度下跌90%，而新增开工面积比上季度上涨24.33%。一方面是市场销售量的“井喷”现象，房地产投资大幅增长，而另外一方面，房屋的空置率也出现大幅增长，竣工面积大幅萎缩。
宜居城市潜力巨大
珠江源大城市、宜居城市、园林城市、生态城市等等一系列标签、荣誉和战略规划，让曲靖这个云南的二线城市跃跃而生。建设珠江源大城市，曲靖没有选择“摊大饼”式的单极化扩张方式，而是提出了“一区、两片、四组团”的规划构想，通过项目带动、园区建设，实现城市扩张，通过城市扩张，推动工业园区的建设，以此实现城市建设效益的最大化。
“与其说珠江源大城市的发展规划对曲靖市的房地产开发商是一种挑战，倒不如说建设珠江源大城市为曲靖房地产的开发提供了良好的平台和机遇。”对未来曲靖房地产的发展，曲靖市房管局的一位负责人充满了信心。
