2008年，当全国楼市在寒流中告别了巅峰的耀眼，曲靖地产像个局外人，感受到了寒意却没有经历太多变动。2009年下半年，新一轮楼市普涨席卷中国各个城市，而曲靖地产未能感受到兴奋的到来。销售均价保持在2474元/平米，与2008年相比每平米均价仅上涨46元，这样温和的房价让很多生活在房价高企的城市的居民艳羡不已。
得益于席卷全国的城市化进程的推进以及10年房地产的发展，曲靖在城市建设的加速中已跻身“大城市”行列——主城区面积达55平方公里，人口58万人，但是连续几年来，曲靖房价不温不火的平缓变化较之同类型城市都是异类，实属全国罕见。当城市房价获得如此良性控制的时候，曲靖作为城市样板的表现就引人深思。
房价分流 曲靖维稳
云电阳光进入曲靖之前，曲靖的房价停留在700-800元/平米，而当其推出了在曲靖的首个房地产项目时，引领了曲靖的最大一次涨价。“1400元每平米的团购价格，进入市场的卖到1800已经开创了曲靖之最。”回忆起五年多前的楼市上行，很多曲靖开发商都表示，当时曲靖房价保持了与大理、丽江等城市的同步。而此后，曲靖楼市价格之变的步幅迈得婉约且均匀，而不少城市都走在了它前面。
2005年楼市均价还保持在1700-1800元/平米的大理，在2007年开始出现了较大涨幅。2006年底，下关城区很多楼盘由原来2000多元/平米，去涨到了2300-2500元左右，2007年很多新开盘的期房起价都已在2800元/平米。近期大理楼市成交数据显示，在调控新政出台之际，大理多个新盘开盘均价都在4000元/平米以上。而与此类似的是，玉溪目前在售楼盘的均价也都已涨到4000元/平米以上。
回到曲靖来看，在楼市回暖房价应声而涨的2009年，曲靖市主城区新建商品房的销售均价为2474元/平米，与2008年相比，每平米上涨46元，涨幅仅为1.9%。从构成来看，主城区住宅商品房销售均价为2142元/平米，较2008年上涨9.2%，每平米增长181元；而非住宅商品房的市场均价则由2008年的6334元下降至4985元，跌幅为21.3%。
据曲靖市房管局最新统计数据显示，今年上半年曲靖商品房成交均价为2143.53元/平米。在与各州市楼市成交价格的对比中，曲靖远落后于昆明、大理、丽江，同时也低于景洪、楚雄。由此可见，在云南其他州市房价上涨的几年中，曲靖主城区房价一直没能垮过2500元/平米，而最近每年每平米100元左右的涨幅在刨除了地价上涨，建筑成本上涨等因素之余，几乎可以忽略不计。
城市志向下的大开发
在一些媒体的眼中，曲靖房价太温吞，没能体现大城的城市价值；在本土的开发商眼中，曲靖楼市是个成熟的少年，成长期的快速建设与房价的稳定虽不匹配，却是扎根于地方经济水平和市民收入水平的“恰到好处”；而对于工作生活在曲靖的人们而言，有节制的房价变化让他们感到欣慰。
当外界对曲靖房价能保持低价位而稳中有升的态势充满了困惑，并试图从各个角度去分析时，就不得不关注在样板城市背后政府调控这支无形的手的作用。
从客观发展需求来看，曲靖建设珠江源大城市、工业强市的目标，让曲靖在近两年来保持着迅猛推进的开发建设势头。据曲靖市麒麟区区长唐开荣介绍，在城市建设加速推进，经济社会快速发展的同时，曲靖麒麟中心城区建成面积已达55平方公里，城镇人口达58万人，城镇化率65%，绿化覆盖率37.2%，按照市委市政府大力实施新型城镇化战略，建设珠江源明珠宜居生态城的部署，到2012年，中心城区建成面积将达63平方公里，城镇人口达65万人，城镇化率达70%，在全省州市率先进入大城市的行列。而今年，曲靖中心城区将重点实施三百工程，即建100个项目，100亿投资，100幢高楼，三年完成投资300亿，建设高楼200栋。
配合当前城市发展要求以及远景规划，曲靖市房地产投资规模在激增。曲靖市房管局副局长许陈荣表示，作为曲靖固定资产投资的很重要的组成部分，房地产开发投资量从2001年的1.7亿，已经发展到2008年的68亿。“根据统计数据，2009年我市全年完成房地产投资83.8亿元，较2008年增长23.2%，增加15.8亿元。今年我们确定的目标是90亿以上，而截止上半年，我们顺利完成了51.4亿元的任务，照这个水平，今年投资额估计会突破100亿。”
“除去中心城区所在地外，曲靖逐步的还会将马龙、沾益片区纳入大城市规划的范畴。”许陈荣认为，开发规模的扩大从根本上决定了市场供应量的增加，而充足可持续的供应对曲靖楼市而言就是一粒定心丸。“再往前说，从土地供应上看，这几年市里放得也比较宽，没有紧缺的氛围，也没有形成畸形的高地价，因此房价的表现没有其他城市那么活跃。”
7月30日，曲靖市国土资源局召开土地利用总体规划（2006-2020）听证会，据悉，省国土资源厅下达曲靖市的规划新增建设用地参考指标为30.45万亩，平均每年约2万亩，而曲靖平均每年用地需求量在3万亩左右，预测今后每年的用地量仍有增无减。
多管齐下 规范促成熟
如果要从具体的措施上追问无形的手对曲靖楼市的良性控制，你很难找到有意而为的引导。用许陈荣的话来说，包括房管局在内的各部门这几年主导方向不是要把房价控制在什么样一个程度，“我们主要做的事情一方面是规范市场次序，严格按照程序来办事，创造一个比较好的消费环境，一方面强化住房保障制度，再次就是强化行政服务，同时做一些创新来促进楼市健康交易。”
据介绍，目前房管局在楼盘项目的预售资金监管上作出了很多探索。考虑到不少开发企业经营的产业较为多元，在各产业间抽用资金的情况比较突出，于是每发一个商品房预售许可证都要与开发商签订预售商品房资金监管协议，保证项目的顺利建设，规范市场秩序。在严格的管控下，虽然曲靖有大大小小250多家开发企业，但是在建设和销售环节一直都顺利有序。
在保障性住房工作的强化中，曲靖市的成就是显著的。2009年已建成和在建的廉租房58.3万平米11626套廉租住房，通过实物配租和发放租赁补贴保障方式，目前已解决5453户最低收入家庭住房困难问题，还将廉租房保障范围扩大到低收入住房困难户。同时，由房地产开发企业建设的经济社用住房面积达35万平米，政府主导建设的“紫云雅苑”经济适用住房2.6万平米350套经济适用房小区也开工建设，为中低收入家庭提供了更多的选择。“从上半年的情况来看，经适房、廉租房、回迁房等开始涌现，随着后半年投入使用的保障性住房及回迁房等在市场份额中的扩大，曲靖楼市的成交价格可能在分摊中维持2000元/平米的水平。”
在强化服务方面，曲靖房管局每年都有创新，许陈荣介绍：“今年做的二手房交易市场，概念就是搭建综合性的服务平台。除了产权办证，我们引进公证、税务、金融、评估公司，把与市场有关联的相关职能部门都引入到市场中来，挑选有资质的中介机构，提供可靠的房源信息，通过一条龙服务促成交易。”而下一步要运作的是成立住房置业担保公司，终极目的也是为中低收入群体置业提供融资上创造条件。
谈发展不能破“稳”
有业内认识提出，如果曲靖房价一直上不去，楼盘在开发设计和建设过程中的品质就难以保证。“因为价格卖不起来，大家都不愿意在设计提升、创新开发上面投入太多精力、人力、物力，不想做亏本的生意无形中也滋生了市场惰性。”但是，低位平稳的房价能做到让市民实现居者有其屋，是曲靖所津津乐道的，其平衡的现状是曲靖市民想维护的。就连以追求利润最大化的开发企业也都不希望贸然打破这种局面。某知名开发商就曾向本刊表示，虽然从盈利的角度出发也希望能在房价提升中获取更多的收益，但是从本地人均收入和消费水平，以及市场稳定的角度考略，曲靖房价的平稳表现是有利于社会平衡的。
而正如《曲靖市2009年度房产市场运行分析报告》所提到的，“市场的高度平稳运行虽然使曲靖楼市在外部环境恶化、行业市场陷入困境时能够避免市场的深幅调整，但同时也可能在外部环境较好、面临新的发展机遇时错失发展的机会。如何在平稳的基础上促进房地产市场的较快发展是现阶段面临的重要问题。”
当人们在为曲靖房价喝彩，担心房价的猛增会让楼市失去支撑点时，相关部门对规范市场、引导市场的筹谋一直不曾间断。对于未来，它们看到的是大有可为的前景，看重的是房价稳中有升的适度而行。“我们不希望大起大落，那是伤筋动骨的表现”，许陈荣这样说到。而不少开发商也感受到来自政府对行业的调控，“虽然我们不能忽视大量团购团建房给楼市带来的冲击，但是作为一定时期的历史产物它在各个城市的影响都是存在的，而眼下曲靖已经停止了团购团建房的审批，这也是政府在规范市场上的努力。”
