——自玉溪统计网《2011年1-9月玉溪市固定资产投资完成情况分析》
“存量在增加，市场在变冷。”面对以上这组数据，一业内人士评述。
进入2011，大概谁都以为市场会格外热闹。因为，这一年面世楼盘有十余个之多，并有数家外地开发商进驻玉溪，抢滩做“地王”。所以，此时虽然国家自2009年年末便开始出台抑制房价过快上涨的政策，但经历了2008年与2009年，看到市场在“一打一救”之间完成冰火两重天的急速转换，许多人仍信心十足。他们认为，调控只是一时，交易冷淡也只是一时，房价最终还是要回到云霄飞车上，中国楼市的未来看涨不看跌。
但实际情况却非如此，国家调控的强烈决心，多管齐下的打压政策，玉溪楼市也在影响之中。眼下虽然是激流暗涌，但新局面、新时代不久就会到来。
“全国楼价都降了，玉溪怎么可能独善其身？”这是一名地产业资深从业者的发问。
“金九银十”风光不再
仍旧应了那句话：全国楼市一盘棋。虽然各线城市发展的差距客观存在，但因为同处在一个政策环境里，购房者的观望情绪却一样浓重。这样，即使其各自调整的步伐不一致，但“金九银十”里楼市的交易量下滑、市场冷淡，却是不争的事实。
“看房人没增加，平时多少，长假还是多少。”“基本持平，勉强成交的几套房源都来自平时积累的客户。”国庆过后，记者在走访中心城区多家在售楼盘后，得到的答案多是如此。时至十月末，记者再次调查市场，获悉各家楼盘的销售状况不仅未有改观，甚至还冷于于从前。而与此同时，少数项目开始考虑推出新的推广方式，相关的具体操作或有不同，但目的都是同一个——促进销售。
新房的情况不容乐观，二手房的成交也不妙。10月中旬，本刊记者曾走访了二级市场，大多数中介反映近几个月市场都非常低迷。不少中介连月“滑竿”（即零成交），少数有成交的门店，交易量也很低。“新房都没多少人买了，更何况是二手房，我们现在更多是靠租房的提成来维持经营”。在记者的调查报道中，一中介员工对市场冷淡的状况作出如此描述。再看，文中所陈述的形成原因：卖方死扛价格，买方则担心房价下跌而观望所致。
“抢客事件”凸显市场竞争加剧
10月22日，抢客北市区。
关于这一事件，销售方、购房者，看法不一，但究其本质，我们窥见的却是竞争加剧，市场的格局转换。
回顾2008年末至2009年初，同样因为国家政策的影响与市场的持续冷淡，玉溪部分商家推出特价房、礼包赠送等优惠活动来拉动销售。这些活动都为了招揽客源，但相互之间的正面交锋并未出现。然而，时至2011年，在耗时一年有余的楼市调控下，市场交易量持续下滑——开发商、投资客是否还扛得住？全国各家媒体开始对此问题追问探讨，左拐、右转的理由都不慎充分。而就在此时中心城区开始有新盘密集上市，数量多达十余个。待时间再推移至 6月中旬，又见全市27090套（户）城镇保障性住房任务的尘埃落定（据《玉溪市人民政府关于加强城镇保障性住房建设管理的意见》（送审稿））。
买卖双方的地位似不如前，供不应求还是供大于求的局面需要重新定义？这是我们发现的新问题。而前文中所提及的楼盘“抢客”事件，虽然没有散出非常浓烈的火药味，但也开始让隐藏的压力浮出水面。
“实际从当下几个大盘的实际销售就可以看到市场究竟是不是还坚固如磐。”通过该事件， 业内人士李先生就当下的市场评述道。据其分析，中心城区地产项目的增长与其人口量的变化不相匹配，进入洗牌期是必然。而在不久前因为察觉到了市场即将发生转变，他就果断地卖掉了自己投资的房子。“两个月前我就说玉溪房地产要进入消化存量的阶段了，市场即将进入大浪淘沙的时期。”他说。
另一资深从业人士也向记者分析了当前信贷政策对市场转变的间接催化作用。他说，自从国家出台新的信贷政策后，市场便在悄然变化之中：首先，二套房六成首付、三套房停贷加高了购房门槛。其二，对外来人口进行限贷，其实也是一定程度的限购。再者，银行数次加息，购房者负担日益沉重。
“以上这些因素对销售无疑就有直接的影响，并催化市场格局改变。这几个月我们项目的销售情况都不乐观，而其他楼盘，就我从银行了解到的情况，成交量同样也不乐观。”他分析道，“从这一点就可以判断出市场的情况，玉溪的房地产可能要进入低沉期了。”
新情况？新局面？如果玉溪进入“买方时代”
死扛一段时间，适当降价，开发商开始并购。 最终买方得利，有更多的选择空间和余地。
降价才是硬道理。一部分开发商退出房地产市场，转战其他行业，一部分转战商业或旅游地产。
开始行业洗牌，抗得过的开发商继续从事地产开发，抗不过的经营转向。但无论怎样，价格战应该不可避免。
……
风向已变，关于未来市场的走向，一些业内人士做出以上展望。其认为的核心要点同为一个：降价、洗牌。其中，甚至有人对降价的幅度做出大胆的预测，“第一阶段10%——15%，第二阶段在原基础上再降10%——15%。”他说。
再回顾近年来玉溪市场的发展情况，新盘市场所呈现的多是产品被哄抢状态。虽然据有关部门统计，城镇人均住房面积（建筑面积）已由2005年的36.5㎡增加到2010年的42.5㎡，但人们的购房热情仍未减弱。市场上时见“日光盘”，购房者通宵排队买号认房的现象也频频出现。
就在这样背景下，玉溪楼盘遍地开花。然而，就众多业内人士认为，即使市场在“一路飘红”，其运行仍处于低水平状态。而这般状态若进入竞争激烈的市场，乐观与否？
“严格意义上说，玉溪大多数开发商只是建筑商。如果进入买方时代，提升产品品质就迫在眉睫了。”关于记者提出的问题，一业内人士给出如此答案。
就其条分缕析，在买卖双方至少势均力敌的情况下，卖方必需积极提升产品品质，才能获得买方认可。从户型设计到小区规划、从物业管理到住房质量，开发商都必须仔细研究市场，“让产品适应消费者需求，而非消费者“适应”产品。”另外，目前玉溪市场已有外地开发商进驻，先进的理念与操作方式，让本地同行者初识“狼来了”的危机。而在不久的将来，如外来者增多，本地开发商面临的出路只有积极学习与借鉴。
“商品房最后还是要回归居住功能的，投资功能将被淡化 。”一句淡然之言，语不惊，却似乎预示着玉溪楼市的将来。（
