可能不止这个数
那么，今年以来，丽江房价究竟在以怎样的速度在涨？
据一名网友测算，今年丽江房价一平米每天涨了4元。对于这个数据，丽江市住房和城乡建设局房地产管理科一工作人员估计，“今年丽江房价具体涨幅，不止这个数。”
今年上半年，丽江城区楼市一片沉寂，鲜少出现新的楼盘。5月大研·上瑞柏华的开盘，打破了这一沉寂，但是其3500元以上的开盘价，也在丽江楼市中激起了不小的波澜。在外界看来，大研房地产似乎总是丽江房价的推手，其在2007年推出的柏龙水榭二期，便将丽江的房价从一直以来的1000多元推上了“2”字头，而在今年，则更是推上了“3”字头。从此之后，丽江房价一发不可收拾，随后开盘的一米阳光快乐家园一期开盘价也在3500元以上，昆钢地产开发的号称全钢结构的玉和苑也以4066元的价位开盘，而后两者，均处于比大研·上瑞柏华更远的玉龙县城。
“位置越来越远，价格却越来越高。”一直以来关注丽江楼市，也常常参与其中小炒一把的丽江市民王先生也感觉到，今年丽江房价涨得“非常突出”，“这样的涨势，在丽江房地产开发历史上是前所未有的。”
据记者了解，2010年丽江的商品房均价为2731元/㎡。尽管今年丽江商品房均价还未出来，但有关人士预测，保守估计，会超过3500元。
1~8月房屋成交量
只占去年同期的一半
和涨势迅猛的价格相比，丽江的房屋成交量在今年却有些偏软。
丽江市古城区房管所办公室主任向朝云向记者介绍，去年与今年同期相比，尽管丽江的房屋登记总量在增加，但房屋初始登记和房屋转移登记数量却明显下降。去年1-8月，房屋登记总量为5508份，其中房屋初始登记141份，转移登记2893份。今年1-8月的房屋登记总量为5908，其中房屋初始登记为70份，转移登记为1549份。从这一组数据可以明显看出，今年1-8月的房屋初始登记和转移登记数仅占去年同期的一半。而相应增加的是房屋抵押登记：去年1-8月，房屋抵押登记数为2005份，而今年1-8月房屋抵押登记增加到了2271份。
成交量的下降，直接导致的是房地产销售额的减少。丽江市统计局提供的数据显示，丽江市1-8月，商品房销售额为170746万元，而去年同期为179448万元，比去年同期下跌了4.8%。
丽江房市今年成交量与成交额的下降，其中一个原因在于今年丽江新楼盘开发量少，特别是古城区内的楼盘只开盘了一个上瑞柏华，另外新开盘的10个楼盘则均集中在玉龙县。这与往年古城区内同时几个楼盘一起开盘的局势形成了鲜明的对比。
除此之外，另外一个主要原因，在于国家对购房的政策却越来越严苛，使得丽江刚性购房需求者购买能力持续降低。自去年4月份以来，楼市调控持续了一年半时间，其间出台了包括“限购”“限价”“限贷”“限外”等诸多政策，号称“史上最严”。而据记者调查，目前在丽江有刚性购房需求的，多为如上述小陈这样事业处于起步或发展阶段的群体，他们的年纪多为35岁以下。这一部分人，月收入大多集中在2000-4000元之间，一方面没有太多的积蓄，另一方面他们还需要进一步“充电”，拓展工作空间，这一块需要不小的资金投入，所以这部分人群在置业消费上的总体购买力不高。而这部分有刚性购房需求的群体，大多需要采用银行贷款分期付款的方式购房，但是现在随着国家宏观调控的加剧，即便首套房的首付比例也大大增加，因此使得这部分群体的购买能力较以往更是偏弱。这部分刚性购房需求群体购买能力的下降，也直接影响到了丽江房屋的成交量。
外省楼市降价真相
降价只是个别楼盘
为什么全国的房价都在跌，偏偏丽江的房价却在涨，而且还涨得那么厉害？想买房的人想不通。
几乎所有有买房倾向的市民注意到，从10月份起，上海中海御景熙岸、龙湖、绿地等房企楼盘纷纷降价，随之，深圳、重庆、青岛、杭州、成都等各大中城市中，越来越多的房企投身降价大潮，其中不乏万科、绿地等大型品牌房企，降价幅度更扩大至20%至40%。降价一时间成为全国楼市共有表情。
对于这一举国关注的房价降价之风，云南方面也一直在关注。此前，昆明部分房企甚至北上上海进行调查。但是他们在对上海楼市的调查中发现，上海房价整体降幅几乎看不出来，降价仅是个别楼盘，没有形成普遍性，而且许多降价楼盘都是在上海比较偏远的地区，不排除炒作的可能性。有些在当地影响力较大的楼盘销售平稳，价格波动也不大，并没有受到降价传言的影响。
业内人士分析认为，要断言房价是否真的下跌，不是开发商给出的均价或者研究机构统计的数据就能得出结论的，而要看同一个房源不同时期的价格差异。比如某个开发商推出起价，或特价房等房源，价格非常便宜，但实际上这些优惠房源是少量的，多数购房者能买到的，依然是价格较高的房源。
丽江的房价会不会降？
叫我如何不忐忑
全国房价跌声一片，对购房者心理层面的影响大于房价下跌的真实数据。
“我现在很犹豫，不知道这房到底买还是不买。”作为刚性需求的丽江市民和先生工作已经很多年，至今还未买房。他告诉记者，现在最忐忑的就是不知道到底该不该买房。现在很多城市的房价在跌，如果买了，丽江的房价下跌该怎么办；但是如果再等等，会不会又像2009年那样很快上涨。“总希望房价下跌，跌了我就能买房了。”这或许是和和先生一样还未购房者的一个共同期望。
“我现在很害怕丽江的房价会下跌，这样我的损失就惨重了。”同样是丽江市民，李小姐的期望却刚好与和先生的相反。最近几年，李小姐动用自己、家人甚至朋友的所有家产，投资了几处房产，想等着丽江房价再涨高一点的时候抛出。“作为投资者，我不希望看到房价下跌，因为房价下跌就意味着很大一部分人的资产将大幅缩水。如果我手中的房子价值300万元，房价下跌20%，资产就缩水60万元。60万，对我这样的工薪阶层来说，是一辈子才能苦到的呢！”
在丽江房地产市场发展的这些年，丽江也催生了相当一部分手中拥有多套房的投资者。在很多人眼中，房产已经成为了财富的象征。的确，对于个人来说，房产投资门槛低，因为房价的快速上涨，为投资者带来了不错的收益，这也使得很多人都有这样的想法：“我还想投资套房。”但和李小姐一样，目前丽江这些炒房者，同样面临着是否要将手中的房子卖掉的困惑，“如果现在不卖，下一步丽江的房价会不会降下来？”
“现在丽江想买房的，买了房的，内心都很忐忑，更确切地说，这是一种观望，是宏观调控政策作用后正常的市场反应。”一名业内人士说，除了这些群体，包括开发商在内，大家都在观望。这一观望态度，也在很大层面上影响了丽江商品房的成交量。
丽江房价为何只涨不降？
供需关系决定的
究竟是什么让丽江的房价只涨不降？
“丽江房价明显有‘炒’的痕迹，你看玉龙县的那些房子，说是都卖出去了，价钱和城里一样高，但是一到晚上，你去看有几家是亮着灯的。所以丽江的房价应该会降。”这是丽江一房产中介工作人员吴女士的观点。的确，在丽江，相当一部分本地人手里拿着两套甚至多套房。根据丽江市统计局提供的数据，今年1-8月丽江房屋空置面积123010平方米，去年同期为44066平方米，房屋空置面积是去年的1.8倍。
与此同时，近几年有越来越多的外地人在丽江购房置业。从古城区房管所提供的数据中，可以明显发现一个变化。根据惯例，每年7月份是房屋初始登记最多的时候，2010年6月的房屋初始登记数量为27份，在7月升到了34份，到8月又下降到16份；2011年6月的房屋初始登记数量为8份，在7月飙升到20份，到8月又下降到18份。根据向朝云介绍，每年7月都会有很多游客来到丽江，然后选择在丽江买房进行投资。尤其是那些已经发布限购令的城市居民来到丽江购房的明显增多。
但据业内分析，炒房者和外来购房者，并非推动丽江房价上涨的主要原因。催涨丽江房价的推手，主要还在于市场的供需关系。从需求方来看，随着丽江城市化进程的加快，越来越多的农业人口变为城镇人口，这部分人有着购房需求。而随着人们生活水平的提高，人们对住房的要求也越来越高，已经从原来的几代人住一套房发展为现在的一代人住几套房。加之丽江作为一个著名的旅游城市，有着先天的自然优势，吸引了越来越多的人来丽江买房。在需求方不断扩大的前提下，从供应方的角度来看，土地作为不可再生资源，目前丽江城区包括玉龙新县城，可以开发利用的土地越来越少。“以前丽江房地产市场，顶多就是供应一下丽江本地人，但现在需求方来自世界各地，在这样的供求关系下，丽江的房价不可能不涨。”
与此同时，丽江房地产建设成本也在不断上涨。“以前5万、10万能买到一亩地，现在光是土地价格，就涨了10倍不止，加上材料费、人工费的不断高涨，我们开发一个房地产，只能涨价，总不能亏呀。”一房地产开发商告诉记者，光是从人工费来看，以前人工费一天100元已经算是很高了，但是现在，有时出200元都请不到。
未来丽江房价
还有上升空间
事实上，国内乃至省内很多三线城市的房价，也和丽江一样，在最近两年涨势凶猛。“丽江的房价还算是涨得‘温柔’的了。”一名业内人士这样认为。
此前接受记者采访时，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研便认为，丽江作为三线城市，其房地产市场起步较晚，起价低，基数相对较低。目前除昆明外，房价最高的是玉溪和曲靖，这些年大理的房价也起来了，而丽江房价在全省范围内处于一个中等水平。但是从丽江的禀赋来看，丽江拥有名气，随着丽江公路、铁路、航空“三位一体”的立体交通网络完善和人居环境的不断改善，未来房价涨幅不可能一下子控制住，还有极大的上升空间。“古城、雪山、文化，舒适的气候，这都是丽江房地产发展的资本，这些条件注定了丽江的房地产业有着广阔的市场，它的消费群体不仅仅局限于当地、本省，而应是来自世界各地。”
随着丽江工业和高校区的发展，必定会有越来越多的人留在丽江，在丽江置业购房。并且，随着丽江城市化进程的加快，意味着大量农民要进城，住房需求空间非常庞大。
“丽江的房子还得涨，不要小看这个地方，这里的发展能量还大得很呢！”对于丽江房价，一位来自浙江的开发商很看好。“从攀枝花修往丽江的高速公路通车后，到四川很多城市的距离将大大缩短；丽江机场即将开通国际航线，届时世界各地的游客将直接通过国际航线来到丽江；丽江火车站将会成为其他省份进入西藏的一个中转站。这些，都是丽江的优势。”
和这名开发商一样，多名业内人士预测，“从丽江的先天条件、经济发展水平及发展速度等各个客观条件分析，丽江房价还有上升空间。”
