楼市“回暖”房地产调控政策效应递减？

　　7月18日，国家统计局公布了“6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，数据显示，新建住房6月份环比上涨的有25个城市，尤以一二线城市和限购类城市居多。

　　7月19日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行部署，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

　　7月24日，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

　　7月26日，财政部党组书记、部长谢旭人在全国财政厅（局）长座谈会上提出要加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造。严格实施差别化住房税收政策，抑制投机投资性购房需求。

　　楼市“回暖”端倪初显，政府相关部门随即再次强调调控不放松，有许多人认为这意味着房价上涨动力明显，调控政策效应递减，下半年有可能出现强劲反弹，果真如此吗？

　　楼市“回暖”,与消费者预期有关系

　　据中国指数研究院调查数据显示，2012年上半年，20个重点城市楼市成交量与2011年和2010年同期相比分别增长17%和12%，其中6月成交量与2010年调控以来最高点持平，与2009年高点仅相差15%。

　　“楼市"回暖"是行政手段和市场规律起作用的共同结果。一方面，调控期间，房价并没有出现大幅度的下降，而刚需等待房价下降的信心出现松动；另一方面，政策也在促使刚需释放，比如近期的贷款利率的下调等。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，“本轮调控政策是有效果的，遏制了房地产泡沫。但一服中药不能包治百病，许多新问题暴露了，需要用新政来解决，在强调不放松政策的同时，期待新政出台。”

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为：目前成交量上涨，明显政策效力减弱，市场开始松动。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩分析说：“四月份以来成交量开始小幅增加，有多方面的原因，最重要的是释放积压的需求。另外事实上，政策短时间内是有松动的，表现在两个方面：第一是国家为了"保增长"，信贷方面有所松动，其中也包括房地产业。第二是地方政府要生存,纷纷自救。”

　　“地方政府财政吃紧，通过购房补贴、退税，调整公积金贷款的数额和期限等手段促进地方市场的恢复。从中央到地方政策放松和长时间的需求积压促使了今天的楼市小幅增加。”他指出。

　　国家行政学院决策咨询部研究员王小广则态度鲜明，有他自己独到的观点：“宏观政策出现"微调"，促进楼市出现"回暖"，谈不上调控政策效应减弱，并不是房地产调控控制不住了，"回暖"跟整个宏观金融货币政策有一定关系，继续上涨缺乏基础。”

　　为什么会上涨,他指出有三个原因：“一是"赌博效应"，许多人在赌政策，是投机性需求,一些人错过了07年、09年的上涨，认为过去那种情况会再次出现，把这次"稳增长"当成了一次行情；二是"降价效应"，现在房地产企业资金很紧张，尤其是中小企业，为了回流资金不得已降价，所以3月份降价，北京一个楼盘，周边楼市价格为15000元，它是10500元，降低将近5000元，当然成交量会增加，并不是需求效应；三是"误导效应"，一些房地产商不怀好意，他们统一断档，所以房价上涨基本上与供应没多大关系。”

　　“三个效应导致房地产阶段性的"回暖"是有限的，短时性的现象，还要调整，缺乏政策面、资金面、需求面的支持，是没有基础的，但给我们一个很好的提示，要想房地产业平稳健康发展，不要去托市，最好的办法是降价，只有降价，房子才好卖。”他强调说，“未来要更多地发挥降价效应。”

　　中央应该怎样调控

　　目前一些地方政府出现“微调”政策，例如“扬州新政”（扬州市对个人购买成品住房进行奖励），重庆松绑公积金贷款，湖南省降低首套房首付、减免税费等。这些“微调”政策是否会影响到中央的房地产调控政策？

　　王小广指出：最好的“微调”方法，就是应该让房地产商好好地卖房。地方政府应该让房地产商降价，加快房地产资金的循环，这对于房地产和地方政府都是最好的办法。而不是搞些什么补贴，拿纳税人的钱去搞补贴，损害了公众利益。地方政府的一些“微调”根本就是乱来，所以被叫停，一些被允许了的措施也并不是解决问题的办法。

　　“在去年的经济会议上提到了两点，一是保持房地产调控不动摇，二是自住性的需求要满足，加大供给等。此前人们的关注点只停留在第一点上，第二点大家都没动作。直到现在才有的手段，加上又一轮刚需释放的节点，市场出现了转暖。其实中央政府是打击炒房，支持自住性需求的。”聂梅生告诉中国经济导报记者。

　　董藩则设身处地从地方政府角度换位思考：“中央是要坚决调控的，可地方政府没办法，要生存，让地方经济可持续发展、对当地人民要有交代，必然要采取措施的。”

　　中国经济增速放缓后，中央表示要坚持房地产调控不放松，但是，目前地方放松调控的冲动和动力非常大。那么，从目前来看，中央在措施选择上还有多大的政策空间？具体措施有哪些？

　　王小广指出，什么事情都要坚持原则，中央政府坚持两条：一是坚持投资投机性需求限制不放松；二是坚持稳健的货币政策。只要坚持这两条，就不会出现新一轮的上涨，保证能达到预期目标。

　　“同样的调控政策应该收紧，同时行政手段不放松，例如增加房地产税试点城市，限购政策收紧，坚决打击投机行为，加大查处力度。”杨红旭说。

　　聂梅生则认为：目前来说，坚持调控政策不放松，但更多期待新政的出台，要从根本上解决，例如进行户籍改革和继续推进城镇化。

　　暴利时代已经过去，期望暴涨不现实

　　从房地产开发商的角度出发，对未来的房地产调控走势怎么看？与之对应的，房地产行业未来前景如何？应采取什么办法来应对？

　　董藩告诉中国经济导报记者：“已经钻入死胡同了，调控不会对房地产行业起到太大的作用。”

　　他指出，目前房地产业应该处于成长期，这样打压房价还上涨说明需求是旺盛的，到2030年应该会好一点，不会有大规模的整合，当然那时候一些偏僻落后地区房子可能会过剩。

　　“目前是短期调整，最难的时期正在渡过，来年回升，暴利时期已经过去，未来还有10年～15年的发展预期。”杨红旭说。

　　聂梅生进一步分析指出：“房地产企业的转型将成为必然。一定要转型，促进住房的双轨制，促进城镇化，促进产业结构转型，促进内需消费。房地产业要从投资拉动转到承载经济和社会的发展上来。”